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租房签合同须知 (上)

2018年04月16日 04:36 来源:郑老师信箱


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  旅西侨胞中还有不少人是租房居住的。大家都知道,租房需要与房东签订一个租赁合同,一般包括租赁时间、房租金额等内容。但是,租赁合同往往是房东带来的,他的律师在起草合同时,一定是顾及到房东的利益,甚至会加入一些不完全合法的条款,来限制房客的利益。“郑老师信箱”专门就房客可能遇到的问题做一个答读者问,由于涉及到的问题较多,将分成两期解释:

  1、我们都知道租房合同最少要有关于房东、房客的资料以及所租房子的地址。但是,在房东这一栏里,有时会写着Propietario,有时却是arrendadro。这二者有什么不同?

  答:从文字意义上讲,Proppietario是业主,是房东的本意;而arrendador,却是出租者的意思。那么我们就知道了,出租者和房东在意义上是有区别的。房东有权出租他的房产,而出租者,如果不是房东,他是否有权出租?签合同时如果见到这样的说法,一定要弄清楚,为什么这位前来签字的出租者不是房东?他是否真的有权出租?

  以前我们曾经遇到过这样的情况:一位本来是房客的人,在没有得到房东同意的前提下,前来出租她原来租下的房子。要是我们当时大意,签了合同,交了押金和第一个月的房租,真的房东来了,看见换了房客,肯定会提出异议,而拿了钱的那位,会消失得无影无踪,岂不麻烦很大吗!?所以,如果来签合同的是前房客,不要轻信他说“房东同意我再出租”,而要请他出示原来的合同,是否有房东同意他在租赁期间再出租的条款。

  西班牙法律上有一种人叫做“使用者”(usufructo)。民法规定“usufructo”不是业主(不但是固定资产,可以是其他东西或权利),但他有使用权,也可享受该物所产生的利润。所以,如果不是房东,而是法定的usufructo也可以出租他有权享受或使用的房产。

  所以,如果合同上,只写arrendador,就要多留一个心眼,问一声,是不是房东。甚至可以要求他出示房产证或房产登记处出具的NOTA SIMPLE。

  签字之前,一定要核对合同上房东姓名,以及前来签字人所出示的身份证上的姓名。

  

  2、 房屋出租合同有一定的模式吗?

  答:没有。从网上可以下载不同的租赁合同版本。因为合同的多数内容是合同签约双方协议的,所以很多内容都可以由双方协商确定。但是,一定要了解城镇房屋出租法(LEY DE ARRENDAMIENTO URBANO)的内容,因为有的房东也许自己也不了解;也有的房东,也许了解,却有意利用房客的无知,加进一些不合法的条款。所以,我们建议最好到律师那里签字,或至少把合同拿去请律师讲解一下,看有没有不合理的内容。

  3、关于租赁期限。房东一般希望房客相对稳定,所以,要求合同在租赁期限上签上较长的时间,然后加上:“如果房客要提前结束合同,需要给予房东... .。.赔偿”。这样的条款合理吗?

  答:新的城镇房屋租赁法第九条说:“租赁期限由双方协议而定。如果所定的期限少于三年,到期后可以按年度延长至三年。” 除非在合同到期或延长期之前30天,房客有效地通知房东,不再延期。比如,合同先订的是一年。按租赁法第九条规定,到期后逐年延长可达三年。但是,如果在第二年到期前的30天,房客告诉房东不再延期,合同便结束了。房客不必作任何赔偿。也就是说,住家的租赁,房东必须租借三年,而房客可以提前一个月通知房东,自己决定中断合同。因此,在与房东签订合同时,要看清楚,是不是有不符合法律这一条的内容,比如,提前中断合同要给房东赔偿等。可以要求按法律修改。但是,房东要求如果要中断合同,需要提前一个月,甚至三个月通知房东,是合理的。

  也就是说,在三年内,延长合同对于房东来说,是“必须的”(obligatorio),而对于房客来说,是“意愿”(voluntario)。除非,在租赁满一年后,房东对房客说,他要收回房子,“因为我自己需要用”。这里的“自己”,除了房东本人外,还包括他的直系亲属,配偶,或法院判决后需要提供给离婚后的原配偶或子女。

  4、 合同上是否可以要求房客“允许房东进入住家查看房子的情况”?

  答:不可以。

  很多房东为了保证他自家的房子是被人正常使用的,常想随时进入查看。但是,这是不合法的,也可以说是非法的。为什么?

  西班牙宪法第18条说:私人住宅不可侵入。只有在主人同意或有法院的批准时,方可进入。所以,合同上只能写上,房东可以在经房客允许的前提下进入房子查看房子的现状。

  5、 有的房东在合同结束时,总是找各种借口,迟迟不退押金。遇到这种情况,房客该怎么做?

  答:尽量不退押金确实是一些房东的想法。在签订租房合同时,房客需要交押金,其目的是为保障房客方面履行合同。因此,合同结束后,房东理应全数将押金退还给房客,只要房子或家具没有需要修理或赔偿的。有的房东嫌房子用过后需要重新粉刷,要扣留押金,这是非法的,因为房子墙壁发黑了,这是正常使用的结果,并不是房客有意破坏的。对此类所谓的“损坏”租赁法有明文规定,不得随便扣留押金。 

  为了避免房东扣住押金,房客在合同到期前,郑重地通知房客,为了不给他借口(有的房东说,押金交送大区税务局了,要一个月才能取出,不是真的),最好提前一个月告诉他。合同到期,准备交钥匙时,跟房东一起“巡视”检查所租的房子,双方就房子的现状达成共识。退房要有书面文件,这是一份很简单得文件,可以起名为“ACUERDO DE EXTINCION DEL CONTRATO”。内容有原来房子合同的签订时间,房子的地址,合同结束日期,房子的现状,交钥匙和退押金。关于房子的现状,可以简单地说“完好无损”或有具体的损坏部分,如何修理,是房客花钱修,还是留下多少钱作为修理费等解决办法。双方当时签字。如果房东不退钱,要明确地写上他的承诺。或看具体的为人,甚至可以写上“合同结束,房客自今日起搬出。但是,钥匙暂时不还,直至房东退还押金之日”。这样,房客就不会太被动了。否则,钥匙还了,没有签署合同结束协议,以为房东好说话,没关系,最后也许会给自己带来麻烦。所以,一定记住,交钥匙时,必须让房东验收房子,退还押金并签下协议,才算了结。有时甚至可以就在原来的合同上简单写明,合同于几月几日结束,钥匙交还,押金如数退还。双方签字。

  (未完待续,敬请关注下期)


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