租房签合同须知 （上）

　　旅西侨胞中还有不少人是租房居住的。大家都知道，租房需要与房东签订一个租赁合同，一般包括租赁时间、房租金额等内容。但是，租赁合同往往是房东带来的，他的律师在起草合同时，一定是顾及到房东的利益，甚至会加入一些不完全合法的条款，来限制房客的利益。“郑老师信箱”专门就房客可能遇到的问题做一个答读者问，由于涉及到的问题较多，将分成两期解释：

　　1、我们都知道租房合同最少要有关于房东、房客的资料以及所租房子的地址。但是，在房东这一栏里，有时会写着Propietario，有时却是arrendadro。这二者有什么不同？

　　答：从文字意义上讲，Proppietario是业主，是房东的本意；而arrendador，却是出租者的意思。那么我们就知道了，出租者和房东在意义上是有区别的。房东有权出租他的房产，而出租者，如果不是房东，他是否有权出租？签合同时如果见到这样的说法，一定要弄清楚，为什么这位前来签字的出租者不是房东？他是否真的有权出租？

　　以前我们曾经遇到过这样的情况：一位本来是房客的人，在没有得到房东同意的前提下，前来出租她原来租下的房子。要是我们当时大意，签了合同，交了押金和第一个月的房租，真的房东来了，看见换了房客，肯定会提出异议，而拿了钱的那位，会消失得无影无踪，岂不麻烦很大吗！？所以，如果来签合同的是前房客，不要轻信他说“房东同意我再出租”，而要请他出示原来的合同，是否有房东同意他在租赁期间再出租的条款。

　　西班牙法律上有一种人叫做“使用者”(usufructo)。民法规定“usufructo”不是业主(不但是固定资产，可以是其他东西或权利)，但他有使用权，也可享受该物所产生的利润。所以，如果不是房东，而是法定的usufructo也可以出租他有权享受或使用的房产。

　　所以，如果合同上，只写arrendador，就要多留一个心眼，问一声，是不是房东。甚至可以要求他出示房产证或房产登记处出具的NOTA SIMPLE。

　　签字之前，一定要核对合同上房东姓名，以及前来签字人所出示的身份证上的姓名。

　　2、 房屋出租合同有一定的模式吗？

　　答：没有。从网上可以下载不同的租赁合同版本。因为合同的多数内容是合同签约双方协议的，所以很多内容都可以由双方协商确定。但是，一定要了解城镇房屋出租法(LEY DE ARRENDAMIENTO URBANO)的内容，因为有的房东也许自己也不了解；也有的房东，也许了解，却有意利用房客的无知，加进一些不合法的条款。所以，我们建议最好到律师那里签字，或至少把合同拿去请律师讲解一下，看有没有不合理的内容。

　　3、关于租赁期限。房东一般希望房客相对稳定，所以，要求合同在租赁期限上签上较长的时间，然后加上：“如果房客要提前结束合同，需要给予房东... .。.赔偿”。这样的条款合理吗？

　　答：新的城镇房屋租赁法第九条说：“租赁期限由双方协议而定。如果所定的期限少于三年，到期后可以按年度延长至三年。” 除非在合同到期或延长期之前30天，房客有效地通知房东，不再延期。比如，合同先订的是一年。按租赁法第九条规定，到期后逐年延长可达三年。但是，如果在第二年到期前的30天，房客告诉房东不再延期，合同便结束了。房客不必作任何赔偿。也就是说，住家的租赁，房东必须租借三年，而房客可以提前一个月通知房东，自己决定中断合同。因此，在与房东签订合同时，要看清楚，是不是有不符合法律这一条的内容，比如，提前中断合同要给房东赔偿等。可以要求按法律修改。但是，房东要求如果要中断合同，需要提前一个月，甚至三个月通知房东，是合理的。

　　也就是说，在三年内，延长合同对于房东来说，是“必须的”(obligatorio)，而对于房客来说，是“意愿”(voluntario)。除非，在租赁满一年后，房东对房客说，他要收回房子，“因为我自己需要用”。这里的“自己”，除了房东本人外，还包括他的直系亲属，配偶，或法院判决后需要提供给离婚后的原配偶或子女。

　　4、 合同上是否可以要求房客“允许房东进入住家查看房子的情况”？

　　答：不可以。

　　很多房东为了保证他自家的房子是被人正常使用的，常想随时进入查看。但是，这是不合法的，也可以说是非法的。为什么？

　　西班牙宪法第18条说：私人住宅不可侵入。只有在主人同意或有法院的批准时，方可进入。所以，合同上只能写上，房东可以在经房客允许的前提下进入房子查看房子的现状。

　　5、 有的房东在合同结束时，总是找各种借口，迟迟不退押金。遇到这种情况，房客该怎么做？

　　答：尽量不退押金确实是一些房东的想法。在签订租房合同时，房客需要交押金，其目的是为保障房客方面履行合同。因此，合同结束后，房东理应全数将押金退还给房客，只要房子或家具没有需要修理或赔偿的。有的房东嫌房子用过后需要重新粉刷，要扣留押金，这是非法的，因为房子墙壁发黑了，这是正常使用的结果，并不是房客有意破坏的。对此类所谓的“损坏”租赁法有明文规定，不得随便扣留押金。 

　　为了避免房东扣住押金，房客在合同到期前，郑重地通知房客，为了不给他借口(有的房东说，押金交送大区税务局了，要一个月才能取出，不是真的)，最好提前一个月告诉他。合同到期，准备交钥匙时，跟房东一起“巡视”检查所租的房子，双方就房子的现状达成共识。退房要有书面文件，这是一份很简单得文件，可以起名为“ACUERDO DE EXTINCION DEL CONTRATO”。内容有原来房子合同的签订时间，房子的地址，合同结束日期，房子的现状，交钥匙和退押金。关于房子的现状，可以简单地说“完好无损”或有具体的损坏部分，如何修理，是房客花钱修，还是留下多少钱作为修理费等解决办法。双方当时签字。如果房东不退钱，要明确地写上他的承诺。或看具体的为人，甚至可以写上“合同结束，房客自今日起搬出。但是，钥匙暂时不还，直至房东退还押金之日”。这样，房客就不会太被动了。否则，钥匙还了，没有签署合同结束协议，以为房东好说话，没关系，最后也许会给自己带来麻烦。所以，一定记住，交钥匙时，必须让房东验收房子，退还押金并签下协议，才算了结。有时甚至可以就在原来的合同上简单写明，合同于几月几日结束，钥匙交还，押金如数退还。双方签字。

　　(未完待续，敬请关注下期)