买卖房产要经过中介公司吗？

问：我的一位邻居打算买我在马德里的一处住家。他说他了解买卖房产的全部手续，并且已经跟银行谈好了贷款条件。他建议我们自己交易，去公证处签署买卖公证就可以了，不必通过中介，这样双方都可以省去一笔为数不小的中介费。我有点犹豫，据我知道，在中国买卖房产必须有中介才能办理，难道西班牙不是这样的规定吗？如果外面直接交易会有什么风险呢？

答：房产的买卖和其他物品的买卖一样，没有法定必须讲过中介，中国也没有法定必须通过中介。现在满世界的固定资产中介的存在，不是非有他们参与不可，而是因为他们比较内行，了解房产买卖的手续，必要的文件等等。但是，中介从中得到的佣金比例很高，西班牙有的中介获取的佣金高达买卖价的8%。有的中介还两边拿佣金，好处更多。这也是中介公司满地开花的原因之一，而且是主要原因。

中国和西班牙的房产交易手续还有一个很的不同点：中国是要经过房产交易中心办理交易手续，而西班牙主要的手续是在公证处签署买卖合同。而公证处在这里的作用十分重要，非他不可。公证人对于买卖双方的情况，所持的文件，包括银行贷款方面的文件和条件，都要详细阅读，了解。他在文件上的签字，代表了他所需要承担的责任。

不管在中国还是在西班牙，买卖房产是个比较复杂的手续，尤其是在中国。如果双方直接交易，需要双方对于买卖手续比较了解。今天你提出来的是在西班牙卖房， 我们就单说说直接交易的注意事项，以后有机会再谈在中国的直接交易。

由于提出问题的读者是卖方，那么，你自己知道你手里有这处住家的房产证明文件（在中国就是房产证+土地使用证），在西班牙就是你买这个房子时所签的买卖公证书（escritura de compra venta）。第二， 你自己知道，你的房子没有欠银行贷款，也没有出租或被抵押，加上业主的身份证。你所需要出具的证件基本就全了。

你的买方了解买卖手续，他会去房产登记处索要一份关于你的房产的登记证明（nota simple）。要出具这一份新的证明的目的是买方要了解你的房子是否有抵押，是否有欠款等等。他买房需要银行贷款，手续由他自理，与你无关。

作为卖方，最关键的问题是，在公证处签署买卖文书时，你要得到卖房的全部金额，包括事先对方支付的押金和银行给的全部余款的支票。在签完两份文书后，一手交钱，一手交钥匙。在公证人到来之前，先与银行方面来人接触，了解对方的贷款，要求阅读对方与银行将要签署的贷款合同文书，一旦签了公证书，完成交易。下面的纳税，登记，过户手续都可以委托（一般由买方负责）公证处的代书办理，他们会收取少量的手续费，也应该由买方支付。

买卖房子，作为卖方，只需支付房屋所在地市政府关于该房子所处地段的地皮增值税（plusvalia），这个手续，只要拿着买卖文书的抄本（copia simple）去所属市政府税务部门即可其他费用都由买方支付。

作为卖方，应该管的就是两笔钱：双方谈好了买卖意向，买方交付一定数量的定金（arras），具体金额双方协商而定。定金一旦支付收取，买卖双方都不能违约：买方违约，改变主意不买了，将失去所交的定金; 卖方违约，不想卖了，需要双倍退还买方。

如果你没有掌握足够的西班牙语，最好还是不要绕过中介，或者找一个自己熟悉的掌握中西文和房产买卖手续的代书，他们也会收取费用，但不至于高达8%。

顺便提一句，如果本人没有足够的西语水平，公证人会要求请翻译，有时必须是官方翻译。这里我要强调的是，有的翻译，语言水平没问题，但是，法律知识有限，或职业道德不够。在房屋买卖中，因为翻译不尽职而给买卖方，尤其是买方带来麻烦的也见过几次。所以，在请翻译时还是谨慎些为好。

以上是我关于买卖房地产从是否必须有中介参与的回答，供参考。

正在出租的房子可以卖吗？

问：郑老师， 我有一套住家，至今一直出租给一家人。现在我遇到一个好买主，我想卖了，但是合同还没有到期。我该如何处理？一方面不影响自己出售的目的，又不要因此损害了房客的利益而要做什么赔偿。

答：要解答你这个问题，首先需要了解一下你和房客当时签订的租赁合同。看是否有谈到相关问题。但是不管怎样，法律授予租赁者（房客）优先购买的权利。由于不了解合同全部内容，我只能把几种情况介绍如下：

1. 如果租赁合同上没有提及该问题，那就需要依法执行房客的优先购买的权利（derecho de tanteo）。即当房东决定出售正在出租的房子时，必须要提前把要卖方的意图、卖价以及其它相关条件详细告知房客，房客在接到消息后的第二天起算的30天内做出决定:买是不买。

2. 如果合同上已经写明，如果你要卖该房产，必须提前若干天，比如两个月或一个月，通知对方。并有明文写出的：房客放弃优先购买的权利（el arrendatario renuncia expresamente el derecho de tanteo）。那么，房东只需按合同规定的时间通知房客自己要卖房的意图，不必让房客考虑是否购买。但是，即使是不必等房客购买，这套房子是否还让该房客继续住下去，直至合同到期呢？还有两个不同的情况：

按各大区政府规定，在自己的房子出租，收取了押金后，应该将此合同送交房产登记处备案，并将押金送交大区税务局代管。如果是这样做了，那么，房子卖出后，新房东必须，注意，必须两字，继续履行租赁合同，直至合同期满。

如果出租没有去登记备案，新房东在买了该房子后，有权提前结束租赁合同（当然，原房东也应提前将此事通知房客（除非在合同上也有相反的条款）。房客可以在接到新房东要收回房子的通知后的三个月里，继续住在那里，同时找新的房子。

综上所述，你的房子可以出售，但具体如何做好，就要看你与房客间所签订的合同的内容了。但是不管你的具体情况如何，在向前来购买者介绍时，要讲明，房子现在正出租。

你自己可以参照我前面讲的几点对号入座，如果语言有困难，还是找一位内行，或直接与帮助买卖房产的中介联系，让他们看一下合同，然后决定如何操作。