君安旅行社

买卖房产要经过中介公司吗?

2018年09月14日 07:38 来源:郑老师信箱


/

问:我的一位邻居打算买我在马德里的一处住家。他说他了解买卖房产的全部手续,并且已经跟银行谈好了贷款条件。他建议我们自己交易,去公证处签署买卖公证就可以了,不必通过中介,这样双方都可以省去一笔为数不小的中介费。我有点犹豫,据我知道,在中国买卖房产必须有中介才能办理,难道西班牙不是这样的规定吗?如果外面直接交易会有什么风险呢?

答:房产的买卖和其他物品的买卖一样,没有法定必须讲过中介,中国也没有法定必须通过中介。现在满世界的固定资产中介的存在,不是非有他们参与不可,而是因为他们比较内行,了解房产买卖的手续,必要的文件等等。但是,中介从中得到的佣金比例很高,西班牙有的中介获取的佣金高达买卖价的8%。有的中介还两边拿佣金,好处更多。这也是中介公司满地开花的原因之一,而且是主要原因。

中国和西班牙的房产交易手续还有一个很的不同点:中国是要经过房产交易中心办理交易手续,而西班牙主要的手续是在公证处签署买卖合同。而公证处在这里的作用十分重要,非他不可。公证人对于买卖双方的情况,所持的文件,包括银行贷款方面的文件和条件,都要详细阅读,了解。他在文件上的签字,代表了他所需要承担的责任。

不管在中国还是在西班牙,买卖房产是个比较复杂的手续,尤其是在中国。如果双方直接交易,需要双方对于买卖手续比较了解。今天你提出来的是在西班牙卖房, 我们就单说说直接交易的注意事项,以后有机会再谈在中国的直接交易。

由于提出问题的读者是卖方,那么,你自己知道你手里有这处住家的房产证明文件(在中国就是房产证+土地使用证),在西班牙就是你买这个房子时所签的买卖公证书(escritura de compra venta)。第二, 你自己知道,你的房子没有欠银行贷款,也没有出租或被抵押,加上业主的身份证。你所需要出具的证件基本就全了。

你的买方了解买卖手续,他会去房产登记处索要一份关于你的房产的登记证明(nota simple)。要出具这一份新的证明的目的是买方要了解你的房子是否有抵押,是否有欠款等等。他买房需要银行贷款,手续由他自理,与你无关。

作为卖方,最关键的问题是,在公证处签署买卖文书时,你要得到卖房的全部金额,包括事先对方支付的押金和银行给的全部余款的支票。在签完两份文书后,一手交钱,一手交钥匙。在公证人到来之前,先与银行方面来人接触,了解对方的贷款,要求阅读对方与银行将要签署的贷款合同文书,一旦签了公证书,完成交易。下面的纳税,登记,过户手续都可以委托(一般由买方负责)公证处的代书办理,他们会收取少量的手续费,也应该由买方支付。

买卖房子,作为卖方,只需支付房屋所在地市政府关于该房子所处地段的地皮增值税(plusvalia),这个手续,只要拿着买卖文书的抄本(copia simple)去所属市政府税务部门即可其他费用都由买方支付。

作为卖方,应该管的就是两笔钱:双方谈好了买卖意向,买方交付一定数量的定金(arras),具体金额双方协商而定。定金一旦支付收取,买卖双方都不能违约:买方违约,改变主意不买了,将失去所交的定金; 卖方违约,不想卖了,需要双倍退还买方。

如果你没有掌握足够的西班牙语,最好还是不要绕过中介,或者找一个自己熟悉的掌握中西文和房产买卖手续的代书,他们也会收取费用,但不至于高达8%

顺便提一句,如果本人没有足够的西语水平,公证人会要求请翻译,有时必须是官方翻译。这里我要强调的是,有的翻译,语言水平没问题,但是,法律知识有限,或职业道德不够。在房屋买卖中,因为翻译不尽职而给买卖方,尤其是买方带来麻烦的也见过几次。所以,在请翻译时还是谨慎些为好。

以上是我关于买卖房地产从是否必须有中介参与的回答,供参考。

正在出租的房子可以卖吗?

问:郑老师, 我有一套住家,至今一直出租给一家人。现在我遇到一个好买主,我想卖了,但是合同还没有到期。我该如何处理?一方面不影响自己出售的目的,又不要因此损害了房客的利益而要做什么赔偿。

答:要解答你这个问题,首先需要了解一下你和房客当时签订的租赁合同。看是否有谈到相关问题。但是不管怎样,法律授予租赁者(房客)优先购买的权利。由于不了解合同全部内容,我只能把几种情况介绍如下:

1. 如果租赁合同上没有提及该问题,那就需要依法执行房客的优先购买的权利(derecho de tanteo)。即当房东决定出售正在出租的房子时,必须要提前把要卖方的意图、卖价以及其它相关条件详细告知房客,房客在接到消息后的第二天起算的30天内做出决定:买是不买。

2. 如果合同上已经写明,如果你要卖该房产,必须提前若干天,比如两个月或一个月,通知对方。并有明文写出的:房客放弃优先购买的权利(el arrendatario renuncia expresamente el derecho de tanteo)。那么,房东只需按合同规定的时间通知房客自己要卖房的意图,不必让房客考虑是否购买。但是,即使是不必等房客购买,这套房子是否还让该房客继续住下去,直至合同到期呢?还有两个不同的情况:

按各大区政府规定,在自己的房子出租,收取了押金后,应该将此合同送交房产登记处备案,并将押金送交大区税务局代管。如果是这样做了,那么,房子卖出后,新房东必须,注意,必须两字,继续履行租赁合同,直至合同期满。

如果出租没有去登记备案,新房东在买了该房子后,有权提前结束租赁合同(当然,原房东也应提前将此事通知房客(除非在合同上也有相反的条款)。房客可以在接到新房东要收回房子的通知后的三个月里,继续住在那里,同时找新的房子。

综上所述,你的房子可以出售,但具体如何做好,就要看你与房客间所签订的合同的内容了。但是不管你的具体情况如何,在向前来购买者介绍时,要讲明,房子现在正出租。

你自己可以参照我前面讲的几点对号入座,如果语言有困难,还是找一位内行,或直接与帮助买卖房产的中介联系,让他们看一下合同,然后决定如何操作。

[编辑:]