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君安旅行社

二手房买卖注意事项

2018年11月12日 12:03 来源:郑老师信箱


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四.买房前一定要了解是否是夫妻共有的房产。

无论是国内还是西班牙,都存在夫妻共有财产制或夫妻财产分割制。那么在选购二手房时,必须了解的。也就是说,需要了解业主的婚姻情况和该房产是不是夫妻共有的。

国内:国内的房产登记不如西班牙详细。尤其是以前,明明是夫妻购买的房子,可以只登记一个人的名字,还有父母买的房子,可以登记子/女的名字。但是,事实上,即便房产证上只登记了一个人的名字,完全有可能还是夫妻共有的财产。所以,在决定购买时,一定要求业主出示关于他的婚姻情况证明,如果是已婚的,需要配偶同时来签买卖合同,或公证同意对方代表自己出售共有的房产。否则,买方一旦已经支付了房款,完成了购买手续,或正在办理过户手续中,如果业主的另一方出现,表示反对这桩买卖,此时,法院是会支持取消交易的。当然错在卖方,可以要求法院判以赔偿。 但这是另一桩官司,打赢的几率很大,但是它带来的麻烦将是时间精力上的损失。而只要事先注意这一点,是可以避免的。

西班牙:西班牙买卖合同是要在公证处办理的。公证人在询问当事人,买方和卖方的个人资料时,一定会涉及到个人婚姻情况和夫妻财产制的。所以,不管是买方还是卖方,只要是夫妻财产共有的,会被要求双方同时出席签字;如果当事人表示是夫妻财产分割的,必须出示相关证明。另外,西班牙的房产登记也比较详细。在所要交易的房屋登记上,也会出现业主是一个人,还是夫妻共有的,或是兄弟共有的。这样,在西班牙就不容易出现房子卖了,配偶出来反对的情况了。但也不是绝对可靠的。

五. 本人不能回国,委托他人办理出售二手房。

由于国内房屋买卖手续繁琐,往往需要卖方在国内停留比较多的时间。而这一点是很多人难以做到的。为此,有人选择了委托他人办理一些先期的工作和手续。此时,需要当事人在西班牙做一份授权委托公证。经翻译、各级认证,最后经中国驻西班牙使领馆认证,方能在国内使用。

西班牙的委托授权书,往往会有一定格式,在中国人看来是比较繁琐的。而中方会要求按照他们的要求内容来做。在这方面,西班牙公证人不一定会完全按照当事人的要求,简明扼要地写。在当事人签字前,一定要认真阅读,弄明白委托书的全部内容。

委托授权必须十分确切、具体。对于受权人、受委托人的权限要做好具体的限制。以免受委托人越权处理而造成的不必要的麻烦。

国内有这样一个案例,在委托书中,当事人本来明白地写了,本人几月几日回国,最后的买卖要由本人前来签字。然而,受委托人却在当事人未到之前,把房子卖了。当事人到达后,认为房子交易价过低,不予承认。引来了官司。官司虽然赢了,取消了之前的买卖交易,当事人本来托人办事是为了省时省事,到最后反而更加复杂,还丢了朋友。

六.买二手房,还要看好原房东是否有欠款。

不管在国内还是在西班牙,都存在这个问题。在最后签署买卖合同,交付买房款前,要到物业、供暖处等地了解,业主是否有欠款。

这一点在西班牙十分明白,房东必须出示两张证明:一是的IBI(固定资产税)缴纳回执和Comunidad的主席出具的证明。前者是前一年的完税凭证,后者是相当于国内物业费缴纳无欠款的证明。公证人也会帮着了解,并会将这两份政府附于正文之后的。而国内没有具体规定,只有买主自己注意要求对方出示了。买了房子,万一卖主有欠税、欠款,会给新业主带来麻烦。

总而言之,在二手房交易中发生问题的,一般都是可以避免的。问题关键是:1. 准确掌握房产信息。第一步,核对卖方是不是房产主,房产登记的业主与卖方身份是否符合。第二步,国内的要看户口簿,主要了解其婚姻情况,然后决定是否需要对方证明房产是否属于夫妻双方共有。第三步,查是否有欠款。2. 妥善签订买卖合同。国内房产交易不一定通过中介,买卖双方可以直接到房产交易所领取书面规范的合同文本。但是,一般来说中介比较内行,除了采用当时官方准备的房产交易合同文本外,根据具体交易房产和买卖双方情况,可以增加条款。合同的有些条款,比如程序和时间安排上,中介比较了解情况,安排会更合理些。 3. 关于违约的处理。没有违约责任就没有合同履行的保证。违约的规定可预防责任不清,避免发生纠纷后无法维护自身合法权益。4. 在交易过程中,如果发现需要补充的内容,不能停留在口头上,一概需要落实成文字,双方签字。避免口说无凭。

买卖房产对于个人和家庭都不是小事,一定要谨慎处理。房屋买卖是一个比较复杂的法律手续,在自己不太懂行的情况下,一定要下功夫多了解相关法律法规,到相关机构去咨询具体手续。在西班牙如果自己语言有困难,一定要找一位懂得房屋买卖的人做翻译,以保证买卖交易的成功。

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