2019年03月28日 12:41 来源：嘉诚律师事务所
最近嘉诚律师事务所频繁地接到客户的电话咨询，关于买房贷款退费的问题。这件事情里面大家最关注的焦点就是退钱。然而，很多人都在不太了解“退的是什么钱，怎么退，到底能不能退回来”的情况下，听信他人的传言，以至于事情演变成了“只要贷款买房了就有的退”。这里嘉诚也了解了一下事情的原委，觉得有必要就最近这件华人圈中疯狂传播的“大事件”跟大家交流一下。
首先，我们先了解一下，到底退的是什么钱？
1. “触底”利息条款中产生的不合理利息
2. 买房及贷款等经济行为中产生的公证处的费用及税款
“触底”利息条款中产生的不合理利息
贷款买房的华人在跟银行签订贷款合同的时候，可以自行选择利息种类，其中有两种利息种类：浮动利率（INTERES VARIABLE）和固定利率（INTERES FIJO）。固定利率不必多讲，但是浮动利率是什么呢？
浮动利率是央行浮动的拆借利息（Euribor）加上银行自己的一个固定利率，两者相加的值，作为贷款的利率。因为央行的Euribor是由欧洲央行根据经济形势的变化在不断调整的，所以浮动利率的值也是在不断变化的。举一个简单的例子，如果您贷款的时候Euribor的值为2%，银行的固定利息为2%，那么您贷款时的利率为2%+2%=4%；来年，经济形势好转，央行将Euribor调整到3%，那么您的贷款利息则上涨到3%+2%=5%；第二年，欧洲遭遇经济危机重创，Euribor跌为1%，那么常理来讲，您的利率应变为1%+2%=3%。然而，银行为确保在任何情况下都获得丰厚的利息，在贷款条约里设置了触底利率（CLAUSULA SUELO）和触顶利率（CLAUSULA TECHO）。意思是，无论Euribor再怎么跌，贷款人要付给银行的利率不能低于触底利率，同样，无论Euribor再怎么涨，贷款人要付给银行的利率不得高于触顶利率。还是接前面的例子，某些银行贷款将触底利率定在4%，触顶利率定在13%。也就是说，尽管Euribor跌到1%，您的利率应变为1%+2%=3%，但是因为触底利率的存在，您仍要付给银行4%的利息；尽管Euribor涨到了8%，您的贷款利率变为8%+2%=10%，只要没有达到银行贷款合同里规定的触顶利率13%，您还是要按当时的Euribor值为准，付给银行10%的利息。
这种不公平条款仅仅维护了银行的利益，Euribor涨则银行多收利息，Euribor跌银行还是有保底利息存在，可以稳赚，因而西班牙银行的“不平等贷款条款”引起了欧盟高等法院的仲裁。欧盟高等法院裁定受“触底条款”影响的顾客拥有向银行追溯其住房按揭贷款利息的权利。法院甚至还裁定，西班牙银行应该向顾客归还覆盖整个贷款周期的不合理利息。
那么对于 “触底”利息条款中产生的不合理利息是否能退回，您要在您签订的贷款合同中确认是否存在这一不公平条款，如果确实存在，您可以采取法律途径进行上诉，在将来的还款方式中取消这一不公平条款，并追回之前付过的不合理利息。如果您的贷款合同里并不存在这一不公平条款，请不要再听信一些无良从业者的“忽悠”，白白浪费钱去打官司了。
买房及贷款等经济行为中产生的公证处的费用及税款
贷款买过房的侨胞朋友都知道，贷款合同里会有一项写着，“贷款合同的公证费用、注册局的费用、税费等一切贷款这一经济行为产生的费用都由贷款人来承担，银行不需要承担任何费用”。最高法院裁决这一条款为不公平条款，贷款交易产生的额外费用需要贷款人和银行双方共同承担。贷款人有权将付过的费用向银行追回一半。但是要提供以下材料，证明您因为贷款交易所产生的费用到底是多少。
· Escritura de la hipoteca.
· Recibo del pago de la hipoteca.
· Factura del Notario
· Factura del Registro.
· Carta del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentado
嘉诚这边了解到的消息是，华人的房产中介都还在跟银行方面核实情况，目前并没有将这笔钱向银行追回的成功案例，且追款的流程要经由法律上诉，律师费用和时间成本较高，对比能追回的款项金额以及是否能追回的未知性，嘉诚建议您谨慎面对一些私人中介向您递出的“橄榄枝”。我律师也会密切关注事件的发展，如有新政策、新消息也会及时告知大家。
参考文献
http://economia.elpais.com/economia/2016/12/21/actualidad/1482312044_265644.html
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