加泰罗尼亚大区租金价格限制

 

　　加泰罗尼亚官方公报于2020年9月22日发布了第11/2020号(9月18日)法案，对加泰罗尼亚的租赁合同规定的租金进行了限制。

 

　　在本期文章中，启盟律师事务所将为大家讲解该条法律要点，以及它对租金订立的影响。

 

　　1.-这条法律适用于所有类型的租赁合同吗？

　　并不是所有的租赁合同都受第11/2020号法律约束，符合以下条件的住房租赁合同受此法令约束：

　　a.2020年9月23日起签订的合同。

　　上述法案不影响其出台生效之前已经正式签订的合同。

　　b.合同必须为住房租赁合同，商铺租赁合同不受该法案限制。不过住房中的受保护房产或社会融入型房屋也不受该法案约束。

　　c.出租房屋为租客常住场所。

　　d.出租房屋须位于官方规定的“住房市场紧张地区”。

　　目前被划为“住房市场紧张地区”的区域有：Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L'Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú y Vilassar de Mar。

 

　　2. 加泰罗尼亚地区的房租价格的都受此法案的限制吗？

　　只有位于官方规定的“住房市场紧张地区”的房屋，其租赁合同才受租金限制。

 

　　3.房租限制的金额是多少？

　　租金限制具体数额取决于房东的具体情况。

　　a.如果房东为法人(公司)，则其出租的房屋租金有两个限制因素。

　　一、不可超过其所在的城市地块同类房屋的租金价格指标。

　　二、在第11/2020号法律生效的五年前至法案生效之日期间出租的房屋，此期间最新的一次合同租金低于上述租金价格指标，则法案出台之后该房屋新签的合同租金不能高于前一个合同规定的租金。

　　在签订新的租赁合同时，房东有义务以书面形式告知租客旧租赁合同的日期和租金，也可以授权租客在签字之前向押金登记处查询之前租赁合同的日期租金信息。签订租赁合同后，租客无需房东授权即可查询此信息。

 

　　b。如果房东是个人，一般情况租金价格限制同上，但以下两种情况除外：

　　如果房东家庭(共同居住的成员)收入等于或小于加泰罗尼亚一般收入指标(IRSC)的2.5倍(1.422,80欧元)，或租客的收入大于加泰罗尼亚一般收入指标的3.5倍(1,991.92欧元)，则租金价格指标不作为租赁合同租金的上限，其上限仅为上一份合同规定的房租金额

　　合同双方有亲属关系，且在法案生效前已签订租赁合同，法案生效后决定续租，无论合同双方经济状况如何，则新的租金的最高限制仅按租金价格指标来定，不用考虑上一份合同的租金。

　　如果一间房屋同时出租给多个租客，该房屋所有租金加起来不可以超过本法案规定的租金限制。

 

　　4. 作为租金限制的租金价格指标是多少？

　　此价格指标根据住房租金数据制定，可在加泰罗尼亚大区的互联网门官网(http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/)查询。

 

　　不过需要注意，在以下两种情况中实际租金可以高于该指标：

　　1.最近一年内房东大规模装修了房屋，提高其可居住性、安全性、舒适性或能源效率；

 

　　2.如果出租的房屋具有以下最少三个特征，其租金最高可以高出指标的5%：有电梯、停车场、带家具、供暖或有制冷系统、有社区公用区域(例如花园或屋顶露台)、社区游泳池或类似设施、居民楼内有保安或特别的景观。

 

　　3. 如果是新建房子，租金价格指标如何呢？

　　近五年获取工程完成证书的新建房屋或经过重大修复工程的房屋，其租赁合同的租金限制额度可以适用租金价格指标的最高标准。

　　但如果建造工程获得过政府补贴，则只适用普通租金价格指标。

 

　　4. 我不遵守该法律，把租金定得高过限制价格会怎样？

　　您可能会被处以行政罚款。把租金定得高于第11/2020号法案规定的数值会导致罚款。如果超过限制金额的20%及以上，属于严重违法行为，罚款可高达90,000欧元；如果超额租金低于限制金额的20%，属于较轻违法行为，罚款可达9,000欧元。而且在这些情况下，租客有权要求退还多付的款项及该款项3%的法定利息。

 

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