以前买房贷款合同中的“CLAUSURA SUELO”必须取消，但不非法

　　微信是一个很好的沟通方式，改变了很多人的生活方式。从微信上可以得到新的信息，知识。但是由于微信的“微”字，往往篇幅有限，报道不全。又由于是“微信”，人们说不能不信，不能全信，而只能微信。

　　华文报刊和网站也常常通过微信来发布一些消息。最近人们看到的是关于银行贷款购房合同中的一款“clausura suelo”的消息。在这里我们给大家简单地介绍一下关于clausura suelo。

　　首先要知道的这一条款是出现在向银行贷款购房的合同(公证书)里。当时，购房者在公证处签署了两份公证书，一份是买卖合同(escritura compra-venta)，是与房东签的。另一份是与贷款银行签的贷款合同(escritura de credito hipotecario)。这两份文件的费用是根据金额大小，公证处有“阶梯”式的规定。前些日子也有报道说，贷款合同的费用也应该由借贷双方承担，但至今一直是客户全额支付的， 公证处费用以及该文件的登记费用。

　　这里我们要讲的是贷款合同里的一个条款。在解释该条款前，我们还要先讲一下贷款的利率计算。向银行借款买房，有两种利率。一种是“variable”- 可变利率；另一种是“fijo”- 固定的利率。固定的，就是说从签订合同之日，客户选择了银行给的利率，在借贷全过程，直至还完，每个月都按一定的利率付本金和利息。比如，4.5%，在整个还贷期间都以这个比例为利率。 而可变利率，从西班牙进入欧元区后，一般是euribor + 一定的百分比(各银行自定)。比如euribor +2.50%，或者euribor+ 1.50%。(不同的银行，甚至不同的分行，在不同的时期都有不同。)也就是说，当euribor升高时，客户要支付的利息要高，当euribor降低时客户负的利息就会低。所以，多数人选择了可变利率。

　　Euribor这个词很多人并不十分明白。这是银行界的一个专业用词。是指欧元区银行同业拆借利率，也就是说欧元区内银行间借款，还款的利率。至于什么时候上升，什么时候下降，不是几句话可以解释清楚的，只能告诉读者，它的变化与经济有关，与欧元的币值有关。简单地告诉您，从2008年欧洲经济危机开始至今，euribor基本呈现下降趋势。自2015年一月以来，直线下降， 最近低于0！目前处于-0.094%。那么，如果您当时签的合同是2.5%+euribor， 那你现在还贷的利率应当是低于2.5%。

　　但是，我们这里要讲本文的主题clarusura suelo了。

　　由于近几年euribor下降幅度太大，没有上升，从2015年1月份的接近3%，降到当今的负数(一月份平均为-0.088%)。银行收取的贷款利息明显降低。在euribor上上下下变化时，尤其是相对比较高时，银行给客户的利率一般比较低，后来面对市场上的竞争，很多银行的报价相对降低。比如由于经济不好，银行贷款条件提高，有的银行要求增加担保人等，但是，市面上有一家叫做Pichincha的南美银行，就没有这些条件，只要买方能证明有工作，就给贷款，但他们的利率就高， 要euribor+4%还多。人们苦于拿不到贷款，就接受了。与此同时，有的银行，比如Banco Sabadell，给的条件就会好些，利率低得多，比如euribor+1.95%。然而，众所周知，银行绝对不做赔钱买卖，为了保护自己的利益，他们在与客户签署的借贷合同中增加了一个条款：最低利率。就是说，银行预计到了euribor的下降趋势，就规定，比如，不管euribor下降多少，银行的最低利率不少于3.0%。也就是说，签合同时，euribor如果是1.80%， 加上银行给的1.95%，客户支付的贷款利率是3.75%，如果euribor下降到了1.0%，银行的贷款利率变成了2.95%了。由于合同上有这一条“最低利率”条款，也就是人们称作为clausura suelo的内容，客户所要交的利率不是2.95%而是3.0%了。按目前的euribor，如果没有这最低利率条款，客户所要交的利率是1.95-0.094%，便等于1.856%了。银行还是没有亏，只是赚的少了。但是，银行有了这条clausura suelo，他们的盈利就得到了保证，而客户并未因为euroribor的下降而得利。

　　在讲到clausura  suelo后，顺便告诉大家一个概念：“clausura techo”或“interes tope”，即最高利率。这是通俗的称呼，一个是地，一个是顶，来代替“最低”和“最高”。在帮助客户签订借贷合同时，本人已经见过这样的条款。银行承诺，不管euribor如何飙升，银行收取客户的利率不得超过“XX%”，比如13%。这也是我们应当掌握的，在今后向银行贷款时，可以要求银行加进该条款。

　　这次高院就clausura  suelo一案原是有人就银行未告知当事人，合同中有euribor suelo，而开始执行该条款，要求相关银行取消该内容，并将已收取的钱连同利息还给客户。但是判决书里要求所有的银行取消原来已经签订合同中所含有的“最低利率条款”，不管客户在签字时是否得到通知(或读到了该内容)，并将已经收取的钱以及所产生的利息归还给客户。

　　说到这里，请读者注意以下几条：

　　1. 高院判决公布后，政府还没有决议要求全部银行执行。西政府原计划在上周五的部长会议讨论通过还款机制，现要退后至本周五。在部长会议通过后，该问题将以法律形式公布并要求银行执行。

　　2. 在政府退款具体政策通过之前，有些银行，比如LA CAIXA已经主动联系客户，与客户洽谈解决方法。请注意，如果您接到了关于该问题处理的提议，建议等一等，政府很快就出台具体处理方式的法规法律了。

　　3. 高院关于取消“最低利率条款”的判决书，只是要求原来签订了的购房贷款合同中取消这一条，始终没有称确立“interés mínimo”或“clausura suelo”为ilegal (非法的)。今后，在向银行申请贷款，银行在和客户签订的借贷合同中可以设clausura suelo，或interés mínimo。我们的侨胞将来也许会遇到这样的事情，不要因为有了目前取消该条款的案例，批评银行“非法”设置最低利息的条款。

　　等本周五西班牙部长会议通过，如果进入议程的话，会有具体法律告诉大家银行将如何退还已经收取的金额。不要着急，具体办理会有一段时间的，目前最多可以到银行看一看，自己的合同里是否有这一条款(有的银行在签订合同公证后，保存着合同正本，当事人只有一份买卖合同的抄本)。

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