2022年10月29日 19:56 来源：
对于卖方来说，出售房产不仅意味着获得金钱收益，还涉及一定的费用支出，其中最主要的就是税款。这笔钱数额并不少，因此在出售房产时绝不能忽视它。
一般在出售房产时必须缴纳的税款有三种：个人所得税 (IRPF)、城市土地增值税 (IIVTNU，也称为城市资产收益税) 和房地产税 (IBI) 。
接下来启盟律师事务所将为大家简要说明它们的适用范围和计算方法。
1.- 个人所得税（如有资产收益）
个人所得税是大众最为熟知的税种之一，因为它适用于大部分的商业活动，房产出售也不例外。它是根据资产收益（如果有的话）来计算的，须在交易后的第二年的所得税申报后支付。
那么什么是资产收益呢？
当出售财产的人通过交易获得经济利益时，换言之，如果您以高于购入价的价格出售资产，就产生了资产收益。
但是，资产收益的计算并不仅考虑购入和卖出价格，它的计算有点复杂。
首先，计算最终价值：扣除交易本身所需的税费、杂费、房地产中介费和取消抵押贷款的费用后，卖家在交易结束时实际赚到的钱就是最终价值。
其次，确定购入价值：卖家当初购入房产的价格、税费、杂费（注意：这些费用不包括佣金或抵押贷款利息）和后续修缮房产所支付费用的总和就是购入价值。
需要注意的是，在计算购入价值时，还必须减去额外收益，例如因出租房产而获得的收益。
如果卖出价值高于购入价值，则会被认定为存在资产收益，在这种情况下则须要缴纳个人所得税。资产收益的前 6,000 欧元税率为 19%，6,000 到 50,000 欧元部分税率为 21%，50,000 到 200,000 欧元部分税率为 23%，200,000 欧元以上部分税率为 26%。
反之，如果购入价值大于卖出价值，也就是无资产收益的时候，尽管仍须针对交易进行报税，但无需支付税款。
在以下情况下免除个人所得税：
l 出售的房产是自己的常住房屋，且卖房所得的金额全部用于购买另一处房产作为常住房屋，这种情况可免除个人所得税。但如果卖房所得的金额只有一部分用于购买新的常住房屋，则个人所得税将按相应比例的资产收益进行征税。
l 年龄在 65 岁以上的人出售自己的常住房屋，即使不再购买其他房产作为常住房屋，也可免除个人所得税。
l 年龄在 65 岁以上的人出售不是其常住房屋的房产，但卖房所得的金额全部用于购买人身保险，也可免除个人所得税。
l 出售房产用于取消其抵押贷款。
2.- 城市资产收益税
城市资产收益税IIVTNU 是由市政府（与 IRPF 不同，IRPF是国税）根据土地在被持有期间增值而收取的税。
仅适用于土地方面，不受在土地上进行的房产建设或装修的影响，仅取决于地产价值和房屋持有年限等因素。
此外，该种税款的税率因城市而异，通常须在签署购房公证书后的 30 个工作日内支付。
因此，启盟在此建议大家，在卖房前先向市政办公室咨询确切的税额，以免后续出现麻烦。
3.- 房地产税
房地产税 IBI是一种市级税，房产的持有者每年都需在当前纳税年度的 1 月 1 日支付该种税款。
其特殊性在于，卖方和买方一般须按当年各自拥有该房产的时间比例来分配需支付的税额。
例如，在 4 月1日完成房产交易，那么卖方须支付当年房地产税的四分之一，买方则须支付剩余的四分之三。 当然，分配方式也可以由买卖双方进行商量，甚至可以在交易价格中加入房地产税（最终交易价格可能会轻微改变）。
启盟律师事务所在房产买卖方面有着丰富的经验，如果您有相关需求，可以与启盟律师事务所联系，我们可以在第一时间为您提供专业的法律服务。
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